银行业危局尚未完全平息，美国房地产商巨头再度“爆雷”。

　　最新披露的一份商业抵押贷款支持证券（CMBS）文件显示，Brookfield的基金拖欠了旗下12栋办公大楼的合计1.614亿美元抵押贷款。目前，这些贷款转给了一家特殊服务商。

　　暗流涌动之下，美国商业地产（CRE）市场令人惴惴不安。分析人士认为，考虑到银行业危机后信贷紧缩的压力，美国商业地产市场与本轮银行业危机可能会形成一定程度的共振，中小型银行面临较大的风险敞口。

　　美房地产商巨头CMBS再度违约

　　Brookfield是全球最大上市房地产公司之一。

　　这是Brookfield年内被曝出的再度违约。在此之前，Brookfield已经因为位于洛杉矶的两栋大楼的相关债务而违约，共计约7.84亿美元。

　　这仅仅只是美国房地产公司违约事件的“冰山一角”。此前，美国太平洋投资管理公司（PIMCO）旗下的哥伦比亚不动产信托公司被曝违约，相关资产涉及位于纽约、旧金山、波士顿等主要城市的7个办公楼项目，抵押贷款共计17亿美元。

　　据《华尔街日报》2月份报道，每月有5到10座办公楼因入住率低或债务到期，不得不以更高的利率进行再融资而面临违约风险。

　　在今年3月初，黑石集团一笔CMBS违约也引起了市场对于美国商业地产的关注。随后不久，硅谷银行、签名银行相继爆雷。由于美国中小银行对商业地产的风险敞口较大，区域性银行的危机正蔓延到CRE市场。

　　Brookfield的发言人在最新的声明中辩称：“虽然疫情对美国某些地区的传统办公室构成挑战，但这在我们的投资组合中占比很小”。不过，这样的说法显然无法安抚市场。随着一系列美国商业地产违约事件的发生，市场担忧，美国商业地产是下一个“隐雷”。

　　美国商业地产风险攀升

　　作为利率敏感型行业，在此轮美联储紧缩周期中，美国房地产市场受到了较大冲击。

　　房地产分析公司Green Street的数据显示，利率和借贷成本的上升，叠加疫情期间兴起的远程和混合办公模式使得写字楼空置率飙升，侵蚀了租金利润，并拖累写字楼物业价值在过去一年下降了25%。

　　在此背景下，相关证券投资组合的现金流出现问题，进而导致违约发生。

　　据悉，Brookfield此次违约涉及的12栋建筑中，2022年的入住率平均仅为52%，低于2018年承保债务时的79%。由于美联储的持续加息，4月份该抵押贷款的浮动利率债务的月还款额跃升至约88万美元，而1年前这一数据仅为30万美元。

　　平安证券首席经济学家钟正生表示，从相关指标来看，当前美国商业地产市场确实出现开始转弱的迹象：一是美国商业地产空置率上升，远程办公的兴起以及近期科技企业的“降本增效”，使得商业地产中办公楼的需求明显降低。二是美国商业地产贷款违约率低位回升，相关资产质量也将出现恶化。三是美国商业地产投资或受企业资本开支下滑的拖累，商业地产需求或将持续承压。

　　商业地产数据平台CRED iQ的报告显示，2023年3月，美国CMBS的拖欠率为3.77%，较2月上升了19个基点。Trepp基于截至2022年第四季度的美联储资金流量数据估计，约有2704亿美元的银行抵押贷款计划于2023年到期（总额包括非住宅和多户抵押贷款债务）。

　　中小银行是“薄弱环节”

　　美国商业地产风险攀升，唤起了市场对2008年的苦痛记忆。分析人士认为，在利率持续上升叠加经济放缓的背景下，美国商业地产市场前景持续恶化，潜在风险可能传导至银行业。

　　浙商证券宏观研究团队认为，美国商业地产市场存在杠杠率高、违约率上行且中小银行对商业地产贷款过于集中的问题。在商业地产贷款质量有所下行的背景之下，资产规模较小的银行对商业地产的敞口更大。

　　“从商业地产贷款违约率、CMBS利差上升幅度，以及商业地产空置率来看，美国银行业整体风险可控，但小银行对商业地产贷款风险敞口较高。”中金公司海外策略分析师刘刚认为，在未来紧信用过程中，中小银行的商业地产是“薄弱环节”。

　　多家华尔街机构此前也密集发声，警示美国商业地产风险。据摩根士丹利预计，未来两年将有1.5万亿美元的商业房地产债务到期。如果这些债务中有很大一部分违约，将对美国小型银行产生巨大冲击。

　　不过，对于美国商业地产压力是否会引发系统性金融危机，当前仍然无法断言。在钟正生看来，当前美国商业地产市场受到压力更多是面对美联储紧缩的“正常反应”，并非主要因为商业地产行业本身的脆弱性，当前美国商业地产市场基本面表现仍强于全球金融危机前。

　　美国政府正在密切关注商业地产市场。本周二，白宫经济顾问委员会主席Jared Bernstein在参议院银行委员会出席听证会时表示，鉴于许多中小型银行在商业房地产中持有“重要”资产，白宫正在保持密切关注商业地产。“（商业地产）这个问题就在观察名单上，这是我们在仔细追踪的事。”他说。

（文章来源：上海证券报）