房价影响CPI的四个可能传导途径

在2013年的一波房价上涨中,CPI并未跟随上升,那么房价对CPI究竟有怎样的影响、如何传导呢?房价涨跌影响房租进而带动CPI同向变化的传导途径仍然成立,房价与居民收入之间存在双向传导机制,房价-房地产投资-PPI-CPI的传导途径有所弱化,房价上升对消费需求的刺激作用不明显。

推动近期一线房价快速上涨的因素中,既包括房地产“去库存”政策的推动和“资产荒”背景下对避险资产的追逐,也包含2015年以来多次降息降准所造成的流动性宽松环境的支撑。而房价暴涨、周期品价格暴涨也连带着引起了大家对物价的担忧,毕竟从过去来看,CPI与房价确实出现了明显同上同下的关系。不过也有例外,在2013年的一波房价上涨中,CPI并未跟随上升,那么房价对CPI究竟有怎样的影响、如何传导呢?

我们认为房价影响通胀的主要途径有下述四种,而其传导在不同阶段也会有所变化:

(1)房价涨跌影响房租进而带动CPI同向变化的传导途径仍然成立。

CPI中的居住支出项目主要包含房租、建筑及装修材料、物业及维护费用、水电费等四部分,主要以房租为核心,2016年统计局将居住在CPI中的比重升至20.2%,使得房租对CPI的影响将更大。而从图3可见,房价的上涨对于房租有明显的带动作用,因此房价通过房租来影响CPI的传导途径仍然成立。

(2)房价与居民收入之间存在双向传导机制。

一方面居民收入及其预期的上升可能增加对房产的购买力和需求,从而推升房价,而另一方面,房价上升提高了企业的租金成本。职员租房、购房的需求也增加了企业工资上涨压力,企业成本端的上涨转嫁给消费者,则会带来CPI的上升。

(3)房价-房地产投资-PPI-CPI的传导途径有所弱化。

过去,房价上涨对房地产投资、新开工的带动非常明显,这会通过拉升工业品的价格而拉动PPI,而生产领域的价格波动通过产业链向下游产业扩散,后波及消费品,从而使CPI同向变化。不过,受制于房地产周期因素的影响,2013年后的房价上涨对房地产投资的带动就已较弱,因此PPI也仅是止跌企稳,未显著回升。而目前的基本面情况显然与2013年的态势更加相似,且市场主流观点都认同三四线城市的超高库存使得这部分投资增加的空间较小,因此这一轮房价上涨带动投资的幅度可能更弱。

(4)房价上升对消费需求的刺激作用不明显。

房价上涨同股价上涨一样,带来了居民资产的增加,但在财富效应角度,房价上涨可能与股市上涨有明显的差异:*先,众多出于实际需求购房的群体难以高位抛出获利,因为我们可以抛售所有股票,却往往希望能拥有一套房子;其次,工薪阶层需要偿还房贷或由于房价上涨需要“攒钱”买房相当于抑制了居民的当下消费。从数据来看,2009年后房价上涨和消费也未体现出相关性。

综合以上四点,当前房价对CPI仍然有向上拉动作用,但弱于以往。

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